法治快车客户端 > 万象 > 一楼绿地竟成私人花园?业主炸锅了!没想到合同里有这个条款…

        原题:一楼绿地竟成私人花园?业主炸锅了!没想到合同里有这个条款…

        小区公共绿地本来是大家

        赏赏花、喝喝茶的

        休闲娱乐场地

        但突然被别人占为私人区域

        还被说自己是“放弃”了使用权的?!!



        一楼业主搭建私人花园

        公共绿地使用权被“放弃”了

        近日,在龙泉驿某小区内,业主马先生从楼底下经过,发现一楼业主将家门口的公共绿地盖上彩条布,而令他大感意外的是,彩条布下竟是8栋1单元一楼的业主正在搭建私人花园。

        “众所周知,公共绿地是属于全体业主的,一楼业主为何能够私自搭建?”



        而搭建私人花园的远不止1单元的,还有2单元的两户一楼业主。据一楼业主所说,他们是从开发商手中购买了自己住宅相邻公共绿地的使用权。

        “开发商怎么能够卖公共绿地的使用权?”马先生大为不解。



        此事一出,小区业主迅速成立维权群,几天后,经过物业才了解得知,非一楼业主在购房时候均签署了“放弃”公共绿地使用权的条款。

        同为业主竟然不知情,自己在何时放弃了公共绿地的使用权?

        “买房子签合同非常匆忙,售楼员若不明确告知,谁会知道隐藏这种条款?”业主们纷纷感觉自己被欺骗了,“开发商签合同时候隐瞒我们放弃公共绿地使用权,转手卖给一楼业主。”业主邓小姐说,与马先生一样,直到记者采访之前,她都不知道这条放弃条款写在何处。

        据多名业主透露,小区一共有15栋,大部分楼栋的一楼业主均搭建了或者正在搭建私人花园。“我们的诉求是拆除违建,还我们绿地,开发商和物业致歉,重新针对补充协议做一个废除说明。”该小区业主代表杨森说。

        一楼业主每平方米多给1000元至2000元

        4月16日,记者在小区看到,8栋1单元、2单元、14栋1单元、13栋1单元的一楼附近公共绿地均在搭建或者已经搭建完毕私人花园。

        8栋1单元1楼业主朱先生正坐在尚未搭建好的花园中喝茶。他的花园大概为100多平方米,已经将栅栏围上,木地板铺好。



        “如果不是一楼有花园,谁会买呢?”朱先生说,一楼采光不好、又容易被高空抛物砸中,就是看中开发商配套了花园他才愿意多花20万元左右。

        13栋1单元一楼业主夏先生的私人花园约80平方米,他采用玻璃钢作为花园顶棚,花园内栽种了各种树木。“想买房子的人谁不是想改善自己的生活条件?”夏先生说,“我们一楼的业主买房子都比同时期的其他楼层的业主每平方米多给1000元到2000元。”

        朱先生和夏先生均向记者确认,自己购买的花园仅有使用权而没有产权。

        “我不知道开发商这样子卖合不合规,但我自己是出了钱买的,其他业主这样子闹,我自己也委屈的很。”夏先生说。



        记者从多名业主手中获得了一份《XX项目花园使用协议》,经过夏先生和朱先生的确认,自己手中的花园协议与这个基本一致。该协议明确,乙方(即业主)对花园享有使用权,但不享有花园所有权。



        商品房买卖补充协议

        放弃条款曝光

        被放弃的远不止公共绿地

        从马先生手中,记者获得了开发商与业主签订的《商品房买卖合同的补充协议》,记者看到,放弃条款写在该协议的第十部分《对建筑物区分所有权及共有共有的补充约定》,这部分的第6条、7条、8条、15条、16条均提及到公共区域空间的内容,包括“买受人同意不可撤销的放弃对该部分公共绿地的共有共用权利,并遵守该建筑物的使用者(即出卖人或者承租人等)对该围合区域的管理等。”

        放弃条款

        除了放弃公共绿地之外,买受人(业主)还放弃附带底层或者顶层绿地、花园、屋面、露台、地下室、阁楼等公共区域权利,全体买受人(全体业主)允许出卖人(即开发商)指定的享有特定区域单独使用权的买受人,为单独使用该区域,买受人对此没有异议且不主张任何权利。

        “如果不是今天有媒体在场,我们这些业主根本找不到这些放弃条款在哪。”邓小姐说。



        记者来到该小区物业中心向该项目经理提交采访请求。“我们会向地产公司转达。”该项目经理表示,不过截止发稿之前,记者尚未收到任何回复。

        龙泉驿区规划局监察大队段姓工作人员表示,根据记者反映情况和提供的照片显示,该小区一楼业主涉嫌破坏公共绿地和乱搭乱建。

        “我们会前往现场核实,一旦查实,将依法查处。”段姓工作人员表示,至于开发商与业主签订的花园使用协议,属于民事合同范畴,与行政执法无关。“其他业主要主张自己权利,可以向公共绿地所涉及管辖部门园林、房管、规划等部门举报,也可以直接向市长热线投诉。”

        律师说法

        放弃条款属于无效条款

        四川卓安律师事务所律师蒋健认为,要判断这些条款有没有效,需要看两个方面的条件:

        第一,在购房的时候,开发商有将这些条款明确告知,由开发商举证证明,确有履行明确告知的手续,此外,享受花园或者顶楼的买受人出了更高的价格,而没有享受人员出了相对较低的价格;第二,这些私人花园的存在是否对其他业主造成明显的影响。

        蒋健说,没有明确告知,且私人花园比例比较大,对其他业主或者整个小区的绿化面积造成很大的影响,对其他人显失公平,他倾向认为这些条款无效。



        广东德纳(成都)律师事务所方毅律师认为:

        第一,根据《物权法》第七十三条规定,建筑区划内的绿地,属于业主共有,这属于法定权利。该放弃条款高明之处,在于打了擦边球,将法定权利通过合同约定进行放弃,但是这种约定违反了物权法的规定;这些放弃约定条款虽然用粗体进行了提示,但是属于格式条款。而且条款约定,公共区域修缮由业主承担,但是收益归开发商所有,开发商作为提供格式条款的一方,增加自己的权利,排除业主的权利,该条款当属无效。

        方毅说,在当下购房情况下,业主要主张自己的权利,首先,可以通过向法院提起民事诉讼,确认这些条款无效;第二,向开发商的上级主管部门进行投诉,要求行使自己的权利,拆除私人花园。

        文:记者 钟美兰 摄影报道

        来源:成都商报

时间:2018/4/17 15:36:09
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